15
تتجه سوق التمويل والاستثمار العقاري في مصر إلى تنويع أدواتها، مع تزايد أهمية الحلول غير المصرفية التي تتيح مصادر جديدة للسيولة أمام الشركات والمطورين، وتفتح في الوقت نفسه فرصًا أوسع أمام الأفراد للمشاركة في الاستثمار العقاري دون الحاجة إلى شراء وحدة كاملة. وبين نمو نشاط التمويل العقاري وصعود صناديق الاستثمار العقاري وظهور المنصات الرقمية، تتشكل تدريجيًا نماذج جديدة للدخول إلى السوق، تستهدف توسيع قاعدة المستثمرين وتنويع مصادر التمويل.
وسجلت شركات التمويل العقاري تمويلات بقيمة 27.62 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2026، بنمو سنوي بلغ 24.9%، فيما وصلت قيمة الأصول المدارة بصناديق الاستثمار العقاري إلى نحو 12.65 مليار جنيه بنهاية الفترة نفسها، في مؤشرات تعكس اتساع دور التمويل غير المصرفي في السوق. ويتزامن ذلك مع تحركات تنظيمية تستهدف تطوير النشاط وتيسير تأسيس الصناديق وتعزيز الحوكمة وحماية المتعاملين.
وفي هذا السياق، تبرز الصناديق والمنصات الرقمية باعتبارها قنوات تتيح الاستثمار الجزئي وتجميع مساهمات المستثمرين في أصول عقارية مدرة للدخل، بينما تتيح أدوات التمويل المستحدثة مرونة أكبر في تلبية احتياجات المشترين والمطورين. لكن اتساع هذه النماذج يظل مرتبطًا بوضوح الأطر التنظيمية، ورفع وعي المستثمرين، وتطوير آليات التقييم والإفصاح والتخارج، بما يعزز الثقة ويضمن نمو السوق على أسس أكثر استدامة.
ولا يقتصر تطور هذه الأدوات على توفير بدائل إضافية للتمويل، بل يمتد إلى تغيير طبيعة المشاركة في السوق العقارية، عبر إتاحة الاستثمار في حصص من الأصول بدلًا من تحمل تكلفة شراء عقار كامل، وهو ما قد يوسع قاعدة المستثمرين، خاصة من الشباب وأصحاب المدخرات الصغيرة والمتوسطة. كما تتيح هذه النماذج للمطورين تنويع مصادر التمويل والاستفادة من قاعدة أوسع من رؤوس الأموال، في وقت تتزايد فيه أهمية الحلول التمويلية القادرة على مواكبة ارتفاع أسعار العقارات وتغير احتياجات السوق.
ويرى خبراء أن فرص نمو التمويل البديل والاستثمار العقاري الجزئي ترتبط بمدى قدرة السوق على تطوير أطر تنظيمية واضحة تضمن حماية المستثمرين، وتعزز الشفافية والحوكمة، وتحدد آليات تقييم الأصول والتخارج منها، إلى جانب رفع الوعي بطبيعة هذه الأدوات ومخاطرها. وبين التيسيرات التنظيمية وتوسع اهتمام الشركات والمطورين، تتجه السوق نحو منظومة أكثر تنوعًا، تتكامل فيها أدوات التمويل التقليدي وغير المصرفي لتوسيع فرص الاستثمار ودعم قدرة القطاع العقاري على جذب السيولة.
آفاقًا جديدة لسوق التمويل العقاري
أصبح التمويل العقاري أحد أبرز أنشطة التمويل غير المصرفي في السوق المصرية، بعدما تمكن خلال السنوات الأخيرة من تحقيق معدلات نمو متسارعة رغم التحديات التي واجهها سواء ارتفاع أسعار العقارات أو تكلفة التمويل وتغيرات السوق؛ ويأتي هذا التطور مدفوعًا بالجهود المستمرة التي تبذلها الهيئة العامة للرقابة المالية لتطوير الإطار التنظيمي للنشاط، وإصدار قرارات تستهدف دعم نمو السوق ورفع كفاءة الشركات العاملة به، مع الحفاظ على سلامة التعاملات وحماية حقوق العملاء.
القرارات والأطر التنظيمية الصادرة من الرقابة المالية أسهمت في دفع التمويل العقاري إلى مستويات جديدة، ليصبح القطاع أمام قاعدة أكبر من التمويلات والعملاء وأدوات أكثر تنوعًا، بما يعزز قدرته على مواصلة النمو واستيعاب احتياجات السوق العقارية المتزايدة.
وتكشف مؤشرات النشاط عن حجم الطفرة التي شهدها القطاع خلال السنوات الماضية، إذ ارتفع حجم التمويلات العقارية الممنوحة من الشركات إلى نحو 42.66 مليار جنيه بنهاية عام 2025، فيما بلغ عدد المستفيدين نحو 115.26 ألف عميل بنهاية 2025، وواصلت السوق مسارها الصاعد خلال العام الجاري، بعدما سجل حجم التمويل العقاري نحو 27.62 مليار جنيه خلال النصف الأول من 2026، مقابل 22.11 مليار في الفترة نفسها من 2025، بمعدل نمو سنوي بلغ 24.9%.
وفي هذا السياق، شهد عام 2026 عددًا من التحركات والقرارات الرقابية التي استهدفت مواكبة التطور الذي يشهده النشاط، سواء من خلال إتاحة أدوات تمويل جديدة، أو تعزيز قواعد الحوكمة وإدارة المخاطر، أو تنظيم العلاقة بين أطراف السوق وحماية العملاء.
وتأتي هذه الإجراءات في إطار توجه أوسع للهيئة العامة للرقابة المالية نحو دعم نمو التمويل العقاري مع الحفاظ على انضباط السوق وجودة المحافظ التمويلية، وكان من أبرزها إتاحة التمويل التشاركي، إلى جانب عدد من الإجراءات المرتبطة بتطوير ضوابط النشاط ورفع كفاءة الشركات.
التمويل التشاركي.. أداة جديدة للصفقات الكبرى
من أبرز التحركات التنظيمية التي شهدها عام 2026 موافقة الهيئة العامة للرقابة المالية على إتاحة «التمويل التشاركي» في نشاط التمويل العقاري، بما يسمح بمشاركة أكثر من شركة تمويل عقاري في تمويل عميل واحد، ولاسيما في عمليات شراء الوحدات مرتفعة القيمة.
وجاءت الخطوة في ضوء التحديات المرتبطة بارتفاع أسعار العقارات وتأثير ذلك على القدرة التنافسية والفرص التمويلية المتاحة أمام بعض الشركات والمتعاملين، بحسب الهيئة؛ وفي الوقت نفسه، أكدت الهيئة ضرورة التزام كل شركة مشاركة بصورة منفردة بالقواعد المنظمة للنشاط ومعايير الملاءة المالية ونسب التركز والضوابط التشريعية القائمة.
هذه الآلية تكتسب أهمية خاصة في المرحلة الحالية، إذ تتيح للشركات التعامل مع صفقات تمويلية أكبر من خلال توزيع التمويل بين أكثر من جهة، بدلًا من تحمل شركة واحدة كامل قيمة العملية، ومن شأن ذلك توسيع نطاق الصفقات التي يمكن تمويلها، وفتح المجال أمام شرائح من العملاء والوحدات ذات القيم المرتفعة، إلى جانب إتاحة مساحة أكبر للتعاون بين الشركات وزيادة قدرتها على استغلال مواردها الرأسمالية بكفاءة.
تطوير الإطار التنظيمي ورفع كفاءة الشركات
وبالتوازي مع تطوير أدوات التمويل، واصلت الهيئة خلال 2026 العمل على رفع كفاءة الشركات والهياكل الإدارية العاملة بالقطاع؛ ويأتي في مقدمة ذلك قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 45 لسنة 2026 بشأن ضوابط الترخيص واستمراره للوظائف الرئيسية بالشركات العاملة في أنشطة التمويل غير المصرفي.
وحدد القرار عددًا من الوظائف الرئيسية التي يجب أن يتضمنها الهيكل الوظيفي للشركات بحسب طبيعة النشاط، من بينها إدارة المخاطر والمراجعة الداخلية والائتمان والالتزام ومكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب، إلى جانب وظائف مختصة بنشاط التمويل العقاري، بما يعزز وضوح المسؤوليات ويرفع مستوى الحوكمة داخل الشركات.
ولا يقتصر تأثير هذه القواعد على الجانب الإداري، وإنما يرتبط بصورة مباشرة باستدامة نمو النشاط؛ فكلما ارتفعت كفاءة إدارات الائتمان والمخاطر والالتزام، زادت قدرة الشركات على التوسع مع الحفاظ على جودة المحافظ وتقليل المخاطر الناتجة عن النمو السريع.
وفي السياق نفسه، ناقشت الهيئة مع ممثلي اتحاد التمويل العقاري والشركات العاملة في السوق، خلال اجتماع أبريل 2026، سبل تطوير النشاط وزيادة كفاءته، مع التأكيد على توسيع مظلة التمويل غير المصرفي بما يتيح استفادة عدد أكبر من المواطنين.
حماية العميل وتنظيم العلاقة مع المطور
وشهد 2026 أيضًا تحركًا رقابيًا مهمًا يتعلق ببند حوالة الحق في عقود المطورين العقاريين، إذ أوضحت الهيئة أن المطور وشركة التمويل العقاري يلتزمان، عند إحالة حقوق المطور إلى شركة التمويل، بإخطار المشتري بموضوع الحوالة وآلية سداد الأقساط المتبقية، مع التزام شركة التمويل بالإقرار شهريًا عن أرصدة مديونية عملائها إلى شركة الاستعلام الائتماني «I-Score».
وهنا تجدر الإشارة إلى أن الهيئة أكدت لاحقًا أنها لم تصدر قرارًا جديدًا يحظر بند حوالة الحق أو يمنع تضمينه في العقود، وإنما جاء تحركها في إطار توضيح الحقوق والالتزامات وحماية المتعاملين، بجانب وضوح العلاقة بين المطور وشركة التمويل والعميل، بما يقلل من النزاعات ويرفع مستوى الثقة في آليات التمويل
الرقابة على التقييم العقاري.. حماية لجودة التمويل
كما يمثل ضبط منظومة التقييم العقاري أحد عناصر حماية السوق من المخاطر المرتبطة بتحديد قيمة الضمانات؛ وكانت الهيئة قد أكدت عدم جواز تعامل شركات التمويل العقاري مع جهات تقييم غير مقيدة بالسجل الرسمي لخبراء التقييم العقاري، باعتبار الالتزام بالتقييمات المعتمدة جزءًا من منظومة إدارة المخاطر في التمويل العقاري..
وبذلك تتحرك الرقابة المالية على أكثر من محور في الوقت نفسه؛ فمن ناحية تعمل على إتاحة أدوات تمويل جديدة مثل التمويل التشاركي، ومن ناحية أخرى تضع قواعد للحوكمة وإدارة المخاطر وحماية العملاء وجودة التقييم، بما يسمح للسوق بالتوسع دون أن يتحول النمو الكمي إلى مصدر لمخاطر أكبر.
أدوات مستحدثة تفتح للاستثمار الجزئي والتمويل البديل
قفزت القيمة الإجمالية للأصول المدارة بقطاع صناديق الاستثمار العقاري إلى نحو 12.647 مليار جنيه بنهاية النصف الأول من عام 2026، وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن الهيئة العامة للرقابة المالية، في الوقت الذي تشهد فيه السوق توسعًا في الأدوات التي تتيح للأفراد المشاركة في الاستثمار العقاري بصورة جزئية، إلى جانب ظهور منصات وحلول تمويلية تستهدف توسيع قاعدة المتعاملين مع السوق العقارية.
واستحوذ «صندوق استثمار عوائد للاستثمار العقاري» على الحصة الأكبر من إجمالي السوق، بعد أن بلغت قيمة أصوله المدارة نحو 7.992 مليار جنيه، تلاه «الصندوق العقاري 2» بأصول مدارة سجلت 2.25 مليار جنيه، ثم جاءت «شركة صندوق استثمار سواري فنتشرز مصر 2» في المرتبة الثالثة بقيمة أصول بلغت 1.35 مليار جنيه.
وفي سياق متصل، سجل «صندوق استثمار مصر العقاري (1)» أصولًا مدارة بلغت نحو 648.19 مليون جنيه، في حين وصلت أصول «صندوق استثمار المصريين للاستثمار العقاري» إلى نحو 349.92 مليون جنيه، بينما بلغت أصول «الإصدار الأول برأس مال من صندوق حالا وأزيموت» نحو 56.81 مليون بنهاية الفترة نفسها.
هذه التطورات تزامنت مع تحركات تنظيمية لتوسيع نشاط صناديق الاستثمار العقاري والمنصات الرقمية المرتبطة بها، إذ أوضحت الهيئة العامة للرقابة المالية في مايو 2026 أن 4 صناديق للاستثمار العقاري كانت تنشط بإجمالي صافي أصول يقارب 9 مليارات جنيه بنهاية الربع الأول من 2026، مع تلقيها 11 طلبًا للحصول على ترخيص مزاولة نشاط الترويج وتغطية الاكتتاب في وثائق صناديق الاستثمار وإدارة المنصات الرقمية.
أزيموت: الصناديق العقارية تفتح بوابة للاستثمار الجزئي وبديل منظم للشراء المباشر
الاستثمار العقاري يصبح تشاركيًا
يرى أحمد أبو السعد، العضو المنتدب لشركة أزيموت مصر لإدارة الصناديق، أن صناديق الاستثمار العقاري تمثل تطورًا مهمًا في طبيعة الاستثمار العقاري بالسوق المصرية، لأنها تنقل المشاركة في القطاع من نموذج يقوم على شراء عقار كامل وامتلاكه وإدارته بصورة مباشرة، إلى نموذج يسمح للمستثمر بالمشاركة في ملكية أصول عقارية والاستفادة من عوائدها من خلال وثائق الصندوق، دون تحمل التكلفة الكاملة لشراء الأصل أو الأعباء المرتبطة بتشغيله وإدارته.
ويشير أبو السعد إلى أن هذا النموذج جاء استجابة لعقبتين رئيسيتين تواجهان المستثمر الفرد في السوق العقارية؛ الأولى ترتبط بحجم رأس المال المطلوب للدخول المباشر، خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات، إلى جانب الطبيعة الأقل سيولة للأصل العقاري مقارنة بالأدوات المالية الأخرى، فيما تتعلق الثانية بصعوبة الوصول إلى الفرصة الاستثمارية المناسبة من حيث الموقع وطبيعة الأصل وقدرته على تحقيق عائد إيجاري مستدام.
وفي هذا الإطار، يستهدف الصندوق الذي أطلقته أزيموت الاستثمار في المباني والغرف السياحية الإيجارية، بما يحول هذه الأصول إلى فرص يمكن لعدد من المستثمرين المشاركة فيها بصورة جماعية، والاستفادة من الدخل الناتج عن تشغيلها، بدلًا من تحمل مستثمر واحد تكلفة شراء الأصل وإدارته وتشغيله، ويعتمد النموذج بصورة أساسية على الاستثمار الجزئي، بحيث تمثل وثيقة الصندوق حصة في محفظة من الأصول، وليس ملكية عقار كامل.
ويعتبر أبو السعد أن هذه الآلية تعالج مشكلة أساسية في السوق، إذ تتيح تجميع مساهمات صغيرة ومتوسطة وتحويلها إلى قوة استثمارية قادرة على الوصول إلى أصول قد تتجاوز قدرة المستثمر الفرد على شرائها بصورة مباشرة، كما تتيح له الدخول إلى القطاع دون تحمل المسؤوليات اليومية المرتبطة بالبحث عن العقار أو التفاوض على شرائه أو إدارته أو تشغيله، وهي المهام التي تتولاها إدارة متخصصة وفق استراتيجية الصندوق.
ويختلف الصندوق، بحسب أبو السعد، عن شراء العقار بشكل مباشر من حيث الملكية والإدارة والحوكمة، إذ يعمل ضمن كيان استثماري مستقل يخضع للرقابة، وله قوائم مالية ومراقب حسابات ولجان إشراف، بما يوفر إطارًا أكثر تنظيمًا لإدارة أموال المستثمرين.
ويضيف أن هذا الفصل بين ملكية الاستثمار والإدارة اليومية للأصل يمثل أحد العناصر الرئيسية التي تميز الصندوق عن الاستثمار التقليدي في وحدة عقارية.
ولا يقتصر العائد المتوقع من الصناديق العقارية على مصدر واحد، إذ يمكن أن يأتي من الإيرادات الإيجارية الناتجة عن تشغيل الأصول وما يترتب عليها من توزيعات لحملة الوثائق، إلى جانب إمكانية ارتفاع قيمة الأصول بمرور الوقت وانعكاس ذلك على قيمة الوثيقة وفقًا لتقييمات الأصول.
ويولي أبو السعد أهمية كبيرة للتقييم الدوري بواسطة مقيمين مستقلين، باعتبار أن تحديث القيمة السوقية للأصول يساعد على عكس تطورات السوق بصورة أكثر دقة داخل قيمة الوثيقة.
ويرى أن أهمية الصناديق تتجاوز توفير وسيلة بديلة لشراء حصة في عقار، إلى تغيير مفهوم الاستثمار العقاري نفسه، موضحا أن لمستثمر الذي يشتري وحدة بصورة مباشرة يتحمل عادةً تحديات التأجير والصيانة والإدارة وإعادة البيع، بينما يتيح الصندوق الدخول غير المباشر في مجموعة من الأصول مع وجود إدارة متخصصة تتولى تشغيلها وفقًا لاستراتيجية محددة.
كما يحقق هذا النموذج قدرًا من التنويع، إذ لا تتركز أموال المستثمر بالكامل في عقار واحد، وإنما يمكن توجيهها إلى محفظة من الأصول وفقًا لطبيعة الصندوق وسياسة استثماره.
ويضع أبو السعد الصناديق العقارية ضمن منظومة التمويل البديل، باعتبارها قناة تسمح بتوجيه المدخرات الخاصة إلى أصول منتجة ومدرة للدخل، وتخفف من الاعتماد الكامل على التمويل المصرفي أو قدرة المستثمر الفرد على توفير قيمة العقار بالكامل.
كما أن تجميع رؤوس أموال صغيرة ومتوسطة يفتح المجال أمام تمويل فرص أكبر، ويربط بين المدخرات الفردية والأصول العقارية التي تحتاج إلى قاعدة رأسمالية أوسع.
وفي المقابل، يشدد أبو السعد على أن توسع هذه السوق يحتاج إلى رفع وعي المستثمرين بالفروق بين الصندوق والملكية المباشرة، ومصادر العائد، ومستوى المخاطر، وآليات التقييم والتوزيعات وفترات الاستثمار.
ويشير إلى أن ارتباط قيمة العقار بمستويات الأسعار والإيجارات قد يدعم الحفاظ على القيمة الحقيقية للاستثمار على المدى الطويل، لكنه لا يعني غياب المخاطر أو ضمان تحقيق عائد معين.
ويربط أبو السعد نجاح الصناديق العقارية بوجود نموذج واضح ومنظم يجمع بين سهولة الوصول، والاستثمار الجزئي، والإدارة المتخصصة، والحوكمة والشفافية، بما يسمح بتحويل العقار من أصل يحتاج إلى رأسمال كبير وخبرة مباشرة إلى أداة استثمار جماعي يمكن لشرائح أوسع من المستثمرين التعامل معها.
ناوي شيرز: التمويل البديل يعيد تعريف الوصول للسوق العقارية ويعزز الاستثمار الجزئي
التمويل البديل يوسع الفرص
ويرى عبد العظيم عثمان، الشريك المؤسس لشركة «ناوي»، أن الصناديق العقارية ومنصات الاستثمار تمثل امتدادًا طبيعيًا لتطور السوق، لا باعتبارها بديلًا كاملًا للتمويل العقاري التقليدي، وإنما باعتبارها قنوات موازية يمكن أن تعالج بعض الفجوات التي لا يغطيها النموذج التقليدي، وتمنح المشتري والمستثمر مرونة أكبر في الدخول إلى السوق.
ويستند هذا التحول، بحسب عثمان، إلى التطور المتسارع في التكنولوجيا المالية والعقارية، الذي أتاح ظهور نماذج تستهدف معالجة تحديات مرتبطة بتوفير التمويل لشراء الوحدات أو إتاحة الاستثمار في العقار دون الحاجة إلى امتلاك أصل كامل.
ويجسد نموذج «ناوي ناو» هذا الاتجاه، من خلال توفير حلول تمويلية تساعد المشتري على إتمام عملية الشراء دون تدبير كامل قيمة الوحدة دفعة واحدة، أو المرور بجميع الإجراءات المرتبطة بالتمويل البنكي التقليدي.
ويؤكد عثمان أن التمويل البنكي سيظل عنصرًا رئيسيًا في السوق، لكن شروط الملاءة الائتمانية وتكلفة التمويل والإجراءات اللازمة للحصول عليه تجعل من الصعب الاعتماد عليه وحده لتلبية احتياجات جميع شرائح المتعاملين، ومن هنا تأتي أهمية أدوات التمويل والاستثمار البديل، باعتبارها مكملًا للمنظومة وقناة إضافية للوصول إلى السوق.
ويرى أن التحول الأهم الذي تقوده منصات الاستثمار العقاري يتمثل في الانتقال من فكرة امتلاك وحدة كاملة إلى امتلاك حصة في أصل أو المشاركة في فرصة استثمارية بصورة جزئية.
ويكتسب هذا النموذج أهمية خاصة بالنسبة للشباب، الذين يبحثون عن أدوات استثمارية تسمح لهم بالدخول إلى القطاع برأسمال أقل، بدلًا من الانتظار حتى تتوافر لهم القدرة المالية اللازمة لشراء أصل كامل.
ويربط عثمان فرص نمو هذه المنصات بثلاثة محركات رئيسية: اتساع قاعدة المستثمرين الشباب الباحثين عن أدوات بمدخلات رأسمالية أقل، وتسارع التحول الرقمي في القطاعين المالي والعقاري بما يسهل تنفيذ المعاملات ويدعم الشفافية، إلى جانب رغبة المطورين في تنويع مصادر التمويل وعدم الاعتماد بصورة كاملة على البيع المباشر أو التمويل البنكي.
ولا يرى عثمان أن التطور المرتقب سيقتصر على الوحدات السكنية، إذ يمكن أن يمتد إلى الأصول التجارية والإدارية المدرة للدخل الإيجاري، مع تطور الأطر المنظمة لهذا النشاط.
ويتيح هذا التوسع توفير فرص استثمارية أكثر تنوعًا، بعضها يرتبط بتدفقات إيجارية دورية، إلى جانب احتمالات نمو قيمة الأصل على المدى الطويل.
ويتوقع عثمان نمو عدد الصناديق العقارية الموجهة للأفراد، مدفوعًا باحتياج المطورين إلى مصادر تمويل بديلة من ناحية، وحاجة المستثمر الفرد إلى أدوات تمكنه من دخول السوق دون شراء أصل كامل أو تحمل أعباء التأجير والصيانة والتشغيل من ناحية أخرى.
لكن عثمان يلفت إلى أن إتاحة الاستثمار الجزئي وحدها لا تكفي، إذ تعتمد جودة الفرصة على مجموعة من العوامل تبدأ من سمعة المطور وسجله، وتمر بقوة الموقع وحجم الطلب وطبيعة الوحدات وقابليتها للتأجير أو إعادة البيع، وتنتهي بمدى تنافسية سعر الدخول مقارنة بالسوق.
كما يمثل الموقع عنصرًا رئيسيًا في تحديد قيمة الأصل مستقبلًا، بينما يشكل سعر الشراء الأولي أحد محددات العائد المحتمل.
وفي هذا السياق، يرى أن منصات مثل «ناوي شيرز» يمكن أن تضطلع بدور تحليلي إلى جانب دورها كقناة لطرح الفرص، عبر دراسة المطور والمشروع وموقعه ونوعية الوحدات ومستويات الطلب والأسعار قبل تقديم الفرصة للاستثمار الجماعي.
ويقلل هذا النموذج من الحاجة إلى قيام كل مستثمر منفردًا بإجراء جميع هذه التحليلات، ويتيح له الوصول إلى الفرص من خلال إطار أكثر تنظيمًا.
ويحدد عثمان ثلاثة تحديات رئيسية أمام اتساع الاستثمار الجزئي؛ أولها الوعي، إذ لا تزال شريحة من الجمهور تنظر إلى العقار باعتباره ملكية لوحدة كاملة، وثانيها التنظيم، الذي يجب أن يحدد حقوق المستثمرين وآليات تقييم الأصول والإفصاح وضوابط الدخول والخروج، وثالثها السيولة، إذ قد يكون التخارج من حصة في أصل عقاري أبطأ من بيع بعض الأدوات المالية التقليدية، ما يجعل تطوير آليات واضحة لإعادة البيع والتخارج جزءًا أساسيًا من اكتمال السوق.
ويضيف أن الثقة لا تقل أهمية عن السيولة، لأن المستثمر يضع أمواله في أصل لا يديره بصورة مباشرة؛ ولذلك تصبح جودة الإفصاح، والتقييمات الدورية، وسجل الجهة المصدرة وخبرتها عناصر رئيسية في بناء الثقة واستدامة التعامل مع هذه الأدوات.
ومن هنا، يرى عثمان أن مستقبل التمويل البديل لن يقوم على إحلال أداة محل أخرى، وإنما على تشكيل منظومة متعددة القنوات تضم التمويل المباشر، والاستثمار الجزئي عبر المنصات، والصناديق العقارية، بحيث تلبي كل أداة احتياجًا مختلفًا.
ويعكس هذا الاتجاه انتقال السوق تدريجيًا من نموذج يعتمد على قدرة المستثمر الفرد على شراء أصل كامل، إلى نموذج أكثر تشاركية يقوم على تجميع مساهمات عدد أكبر من المستثمرين وتوجيهها إلى فرص مدروسة.
ويرتبط تسارع هذا التحول بتجاوز تحديات الوعي والتنظيم والسيولة والثقة، بالتوازي مع زيادة الشفافية وتطور الأطر التنظيمية.
جوريسيرا: تيسير إجراءات تأسيس الصناديق العقارية يدعم اهتمام المطورين بالقطاع
التنظيم يعزز الصناديق العقارية
ويرى أحمد الرشبي، الشريك بمكتب «جوريسيرا» للاستشارات القانونية، أن التطورات التنظيمية التي شهدها نشاط صناديق الاستثمار العقاري خلال الفترة الأخيرة، إلى جانب التيسيرات التي أدخلتها الهيئة العامة للرقابة المالية على الإجراءات والضوابط، أسهمت في زيادة اهتمام الشركات والمطورين بدراسة تأسيس صناديق جديدة باعتبارها أداة للتمويل والاستثمار.
وأوضح أن المكتب يتلقى استفسارات من شركات ومطورين يرغبون في دخول النشاط، سواء من خلال تأسيس صناديق جديدة أو دراسة تحول شركات قائمة إلى صناديق استثمار عقاري، وهو ما يعكس اتساع الاهتمام بهذا النموذج باعتباره حلقة وصل بين الاستثمار العقاري والتمويل غير المصرفي.
وأشار الرشبي إلى أن توسع النشاط يفرض متطلبات قانونية وتنظيمية أكثر وضوحًا منذ مرحلة التأسيس، تشمل إجراءات الترخيص، وهيكل الملكية، والعلاقة بين مدير الصندوق والمستثمرين، إضافة إلى المتطلبات الخاصة بالأصول وآليات التقييم والإفصاح والحوكمة، ومن ثم، لا يتوقف دور المستشار القانوني عند استكمال الإجراءات، وإنما يمتد إلى تنظيم الهيكل الاستثماري وضبط الحقوق والالتزامات بين أطرافه.
ويرى أن التيسيرات التي أدخلتها الرقابة المالية تعكس اتجاهًا نحو بناء إطار أكثر توافقًا مع طبيعة النشاط، خاصة مع السماح لشركات الاستثمار والتطوير العقاري بمزاولة نشاط صناديق الاستثمار العقاري وتخفيف بعض المتطلبات المرتبطة بهذا التحول.. وكانت الهيئة قد عدلت في أغسطس 2026 بعض شروط تحول شركات التطوير العقاري إلى صناديق استثمار عقاري، مع الإبقاء على حد أدنى لرأس المال المصدر والمدفوع يبلغ 5 ملايين جنيه.
ويؤكد الرشبي أن أهمية هذه التعديلات لا ترتبط فقط بسرعة تأسيس الصناديق، وإنما بقدرتها على توفير إطار واضح للشركات التي تبحث عن بدائل للتمويل التقليدي، خاصة مع حاجة القطاع العقاري إلى قنوات يمكنها جذب رؤوس أموال جديدة وتوسيع قاعدة المستثمرين، كما أن الصندوق العقاري يختلف من الناحية القانونية والهيكلية عن شركة التطوير العقاري التقليدية، وهو ما يفرض قواعد مختلفة في الإدارة والتقييم والإفصاح، ويجعل إعداد الهيكل القانوني للصندوق ودراسة الأصول والوثائق المنظمة له جزءًا أساسيًا من نجاح التجربة.
ويربط الرشبي بين اتساع الاهتمام بالصناديق وبين تنامي وعي المطورين بأهمية التمويل غير المصرفي، خاصة أن هذه الأدوات تتيح تجميع مدخرات عدد أكبر من المستثمرين وتوجيهها إلى مشروعات وأصول وفق سياسة استثمارية محددة، بما يضيف قناة جديدة لتوفير رأس المال خارج النموذج التقليدي.
ويستشهد في هذا السياق بإعلان الهيئة العامة للرقابة المالية في مايو 2026 دراسة 23 طلبًا لتأسيس وترخيص صناديق استثمار عقاري جديدة، بالتزامن مع وصول عدد الصناديق القائمة آنذاك إلى 4 صناديق بإجمالي صافي أصول يقترب من 9 مليارات جنيه، معتبرًا أن هذه المؤشرات تعكس اتساع الاهتمام المؤسسي بالنشاط.
وفي المرحلة المقبلة، يرى الرشبي أن استمرار نمو السوق يحتاج إلى تطوير الإطار القانوني والتنظيمي بالتوازي مع توسع النشاط وزيادة الوعي لدى الشركات والمستثمرين بطبيعة الصناديق العقارية والفروق بينها وبين الملكية المباشرة، ويعتبر أن وضوح هذه الفروق، إلى جانب الحوكمة والإفصاح وآليات التقييم، يمثل عنصرًا أساسيًا لبناء الثقة وتحويل الصناديق العقارية من أداة استثمار ناشئة إلى قناة أكثر رسوخًا للتمويل والاستثمار.
ويخلص الرشبي إلى أن التوسع في الصناديق والمنصات المرتبطة بها يمكن أن يدعم بناء سوق أكثر تنوعًا للتمويل والاستثمار العقاري، خاصة مع توجه الرقابة المالية إلى تنظيم الاستثمار في وثائق الصناديق عبر المنصات الرقمية، بما يسهل الإجراءات ويوسع قاعدة الوصول إلى المستثمرين، مع استمرار النشاط تحت إشراف الهيئة ورقابتها.